Print

Bygningsselveje

Bestyrelserne for gymnasierne, hf-kurserne og VUC står over for en vigtig beslutning om hvorvidt de skal købe deres bygninger af staten. Hvis bestyrelsen beslutter at overtage bygningerne, står den over for store udfordringer med eksempelvis vedligeholdelsesplaner.

Her kan du læse om følgende i forbindelse med bygningsselvejet:

1. Muligheder og vilkår for bygningsselveje
2. Model for køb/salg af bygningerne
3. Fordele og ulemper ved bygningsselveje
4. Opgaver efter en eventuel beslutning om at overtage bygningerne

1. Muligheder og vilkår for bygningsselveje

Undervisningsministeriet og Finansudvalget har besluttet at de tidligere amtslige institutioner kan købe deres bygninger af staten og hermed få bygningsselveje. Bygningsselvejet betyder at det er institutionerne der har det fulde ansvar for bygninger i form af ydre/indvendig vedligeholdelse, forbedringer/moderniseringer, tilbygninger, prioriteringer mv. Nyinvesteringer på over 50 mio. kr. eller lejemål der er uopsigelige i over 10 år, skal dog godkendes af Undervisningsministeriet.

Institutionens bestyrelse beslutter om de vil have bygningsselveje eller om ministeriet fortsat skal have ansvaret for bygningerne. Det vil være muligt for den enkelte institution at købe bygningerne med virkning fra den 1. januar 2010.

Hvis institutionens bestyrelse af forskellige årsager ikke ønsker bygningsovertagelse pr. 1. januar 2010, fortsætter institutionen på uændrede vilkår med bygningsvedligeholdelsestilskud og statsejede bygninger. Institutionen forudsættes herefter at kunne købe bygningerne pr. 1. januar 2011 efter samme model og vilkår som ved overtagelse i 2010.

Det er endnu uklart hvilke forhold der gælder hvis institutionens bestyrelse beslutter ikke at ville overgå til bygningsselveje på noget tidspunkt. Det er dog vurderingen at den nuværende ordning vil køre videre. Da det vil være i ministeriets interesse at alle overgår til bygningsselveje for at alle uddannelserne styres ens, er det desuden vurderingen at de statsejede bygninger kun vil få det minimum påkrævede vedligeholdelse mv.

2. Model for køb af bygninger

Institutioner der ikke bor til leje kan købe deres bygninger efter en betalingsevnemodel. Det betyder groft sagt at antal årselever/-kursister (estimeret for 2020 for gymnasier og 2008 tal for VUC[1]) gange bygningstakst fratrukket indvendig og udvendig vedligeholdelse samt omkostninger til ejendomsskat, faste lejemål mv. anvendes som udtryk for hvor meget institutionen har råd til at betale i afdrag på lån om året. Hermed kan beregnes hvor meget institutionen maksimalt har råd til at låne, og dermed købssummen. Fordelen ved denne model er at alle institutioner vil have råd til at købe deres bygninger inden for det fastsatte taxameter. Samtidig får staten det maksimalt mulige ud af bygningssalget.

Herudover gælder følgende:

• Købsprisen kan ikke for den enkelte institution overstige 70 pct. af den ejendomsvurdering som Undervisningsministeriet har fået foretaget.
• Den enkelte institutions eventuelle vedligeholdelsesefterslæb bliver fratrukket købssummen. Vedligeholdelsesefterslæb indeholder:
• • Prisfastsatte påbud fra Arbejdstilsynet der kræver større bygningsarbejde
  • Vedligeholdelsesefterslæb for 2008 og før.
  • Vedligeholdelsesbehov for 2009-2012.
  • Vedligeholdelsesefterslæbet fratrækkes tre års estimeret vedligeholdelse som er indeholdt i taxameteret.
• Udover vedligeholdelsesefterslæbet fratrækkes der midler fra den samlede købssum til følgende formål:
• • Ekstra ressourcer til institutioner hvis bygninger er lejet. En del af ressourcerne anvendes til opbygning af eget domicil og en del bruges til ekstratilskud til institutioner i særlige dyre lejemål (kun frem til 2012).
  • Pulje til at supplere de institutioner der har et lavere elevtal i 2008 end i 2020. Hermed kan institutionens overkapacitet blive dækket
• Ministeriet indsætter en klausul i købsaftalen der betyder at institutionerne ved helt eller delvist salg kun får halvdelen af nettofortjenesten inden for en 10 årig periode. Dog kan der være situationer hvor institutionerne får lov til at beholde en større andel.

Herudover er der fastsat en række detaljerede bestemmelser om bl.a. lejede og delte bygninger

Modellen tager højde for at en del institutioner vil have nået deres kapacitetsgrænse med deres nuværende bygningskapacitet i 2020. De overskydende elever antages derfor at blive optaget på de omkringliggende gymnasier der hermed får et højere elevtal som udgangspunkt for beregningen af købsprisen for bygningerne end ellers. Hermed antages det altså at institutionerne med underkapacitet ikke udvider deres bygningskapacitet samt at fordelingsudvalgene fortsat virker som i dag. GL arbejder aktivt for at denne antagelse kommer til at holde. GL anbefaler desuden at store institutioner som udgangspunkt ikke i væsentlig grad investerer i kapacitetsudvidelse der kan dræne elever fra andre institutioner.

3. Fordele og ulemper ved bygningsselveje

GL skal på det kraftigste anbefale den enkelte bestyrelse at drøfte og tage stilling til de fordele og ulemper den finder væsentlig ved en overtagelse af bygningerne inden den træffer dens endelige beslutning.

De væsentlige fordele og ulemper som GL kan se, der er ved overtagelse af bygningerne er følgende:

• Beslutninger vedrørende vedligeholdelse/udbygning/modernisering mv. vil fungere mere ubureaukratisk, men den manglende statslige kontrol vil modsat også kunne føre til overinvesteringer i kapacitet (på grund af manglende konjunkturstyring) samt overinvestering i bygninger generelt (for at promovere sig).
• Dispositionsfriheden øger ledelsesrummet og giver hermed plads til flere prioriteringsmuligheder, men modsat kan det betyde at der anvendes flere ressourcer til bygninger/lån (økonomisk overprioritering) end der er afsat på bygningstaxameteret
• Institutionen vil kunne udnytte lokalkendskab samt detaljeret og opdateret viden om behov og muligheder til at finde den løsning der passer institutionen og lokalområdet bedst. Modsat kan det være dyrt og vanskeligt at oparbejde den specialiserede viden i forhold til byggestyring, finansiering mv.
• Der vil ikke være kødannelse eller oppustede/unødvendige bevillingsbehov som under den tidligere centrale ordning hvilket vil give mindre spild- og ventetid for institutionerne. Modsat vil der kunne opstå behov for at tage ressourcer fra undervisningen til bygningerne.
• Da bygningstaxameteret er beregnet ved afdragslån, vil en eventuel kommende opsparing i bygninger sikre uafhængighed, og ressourcerne vil kunne anvendes som økonomisk buffer i nedgangstider eller til reinvesteringer (uden at der er behov for at opbygge egenkapital ved besparelser i undervisningen). Da ministeriet har bestemt at bygningerne skal værdisættes til købsprisen vil selve købet af bygningerne ikke give øget egenkapital.
• Bygningsselveje kan give risikable investeringer og/eller finansieringsformer.
• Bygningsselveje kan give stort ledelsesfokus på bygningsområdet frem for på kerneaktiviteten.
• Det er institutionen der som ejer af bygningen vil bære det økonomiske ansvar for en eventuel overkapacitet. (Både som følge af fejlskøn ved udvidelser eller ved generel elevtilbagegang).

Undervisningsministeriet udarbejder og udsender tilbud til institutionerne i efteråret 2009. Bestyrelsen skal senest den 31. januar 2010 svare på købstilbuddet. Der kan gå en del måneder før alt i forbindelse med handlen er gået igennem. Købet vil alligevel være indgået med virkning 1. januar 2010 hvilket også betyder at institutionen får udbetalt bygningstaxameter med virkning fra samme tidspunkt. Institutionen vil derfor skulle betale en rente svarende til renten på et realkreditlån til Undervisningsministeriet for perioden fra 1. januar 2010 til købesummen betales.

4. Opgaver efter en eventuel beslutning om at overtage bygningerne.

Hvis bestyrelsen har besluttet at institutionen skal overtage bygningerne, er der en række forhold man skal tage stilling til:

• Med hvilken lånetype ønsker institutionen at finansiere købet (risiko kontra udgifter)? Forudsætningerne i beregningsmodellen er et 5 pct. obligationslån med afdrag, men det er op til den enkelte institution selv at optage de/det lån de mener passer institutionen bedst.
• Fastlæggelse af regnskabspraksis for afskrivning og skrapværdi (restværdi der ikke kan afskrives) for bygningerne med udgangspunkt i en vurdering af bygningens vedligeholdelsesstand, konstruktion og anvendelsesformål. (højest 60 års afskrivningsperiode og højest en skrapværdi på 50 pct.).
• Hvordan opnår man den ønskede ekspertise angående bygningsstyring? Vil man opbygge ekspertisen alene eller i samarbejde med andre institutioner? Vil man købe den af Universitets- og Bygningsstyrelsen eller af private virksomheder?
• Der bør udarbejdes en plan for bygningsdrift og vedligeholdelse samt overvejelser om moderniseringer og udbygninger mv. Samtidig skal det sikres at der er ressourcer til dette.
• Hvordan skal man fremover finansiere vedligeholdelse, modernisering og eventuelle kapacitetsudvidelser (via hensættelser, likviditeten eller lån)?